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遵义红花岗区法院“商铺”不等同“独立商铺”性质不同权益不同

来源:市场报网络版法治周刊时间:2019-07-11 10:17:41
        法治周刊贵州讯(记者 邹季芳   通讯员 钱禧曼)
        案情简介:
        2011 年9 月5 日,原告令某某与被告遵义某某家装公司、被告遵义某某置业公司签订《委托经营管理合同》并约定:
        1、令某某将其拥有的遵义市红花岗区某商城内一层商铺全权委托某家装公司进行统一经营管理;
        2、某某家装公司于2017 年6 月1 日前一次性支付第六年租赁年租金,以后每一租赁年租金均在6 月1 日前将年租金一次性支付给甲方,在合同有效期内,第一年至第五年为了更好的培育市场,令某某自愿无偿给某某家装公司经营使用,从第六年租赁年起以前一年租赁年某某家装公司租赁给商场内经营户的实际租价标准全额支付给令某某,后4 年以此类推。
        3、令某某承诺在托管经营期限内不得解除本协议、不自行出租该房屋等,并签署《承诺书》,承诺为维护全体业主的共同利益,项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益;
        商铺开始经营后,令某某认为被告某某家装公司、某某置业公司将承租户的租金拆分为租金、经营管理费、物业管理费,没有按合同约定向原告全额支付租金,已构成根本违约,二被告的违约行为系不当得利,应予以返还,酿成诉争。
        红花岗区法院审判结果:
        驳回原告令某某诉讼请求。
        法官释法:
        一、“商铺”不等于“独立门面”——关于本案讼争商铺的性质,原告购买的商铺系被告某某置业公司分割出售的商铺之一,虽然原告提交的房屋产权证中显示讼争商铺在房屋产权登记机关确认的四至方位,与其他业主的商铺相区分,但该商铺本身并无独立的专用出入通道,从商铺的现状来看,商铺自交付至被告某某家装公司起,因商场统一经营,讼争商铺与其他业主的商铺在空间上已无实体墙体分割,无明确界限,建筑构造上不再具备原有的封闭性,使用上亦无独立性,因此该商铺并不完全符合建筑物区分所有权的法律特征;
        二、“按份共有”商铺所有权受限制——1、涉案商铺客观上与其他商铺共同形成一个整体,从性质上形成了虚拟产权式商铺。因此,包含原告在内的商铺业主的房屋所有权可以以整个商铺所有权中的抽象分割进行看待,每一位业主享有整个商场经营所带来价值的相应份额,具备按份共有的性质,故原告在行使商铺所有权时应受到一定的限制;2、原告作为业主之一,若将不具备独立性的讼争商铺拆分返还,必然破坏整个商场的结构,并损害大部分业主及承租人的利益,经本院查明,仅有少量业主提起诉讼要求解除合同,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》相关规定,双方当事人未约定解除,原、被告双方在履行合同的过程中也未产生法定解除的情形,合同解除的条件尚未成就,故对原告的“解除合同”请求,本院不予支持。
        三、“单个商铺”区别于“产权式商铺”——综合本案案情看,原告购买的商铺符合产权式商铺的特点,即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺,商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营,商铺业主获得定期定额的投资回报。讼争商铺系产权式商铺,与一般独立性商铺在使用上有一定区别。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值,在未形成总体使用规划的前提下,单个业主不宜独立使用。
        四、“商铺”不等同于“独立性商铺”——原告购买的商铺不能等同于一般的独立性商铺,为保证物业整体功能的发挥,个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。原告购买了涉案商铺并办理了相关产权证,系涉案商铺所有权人。财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告购买的系产权式商铺,该商铺的特点在于通常情况下所有权与经营权分离,商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过开发商及第三方公司整体委托经营商进行统一经营,业主获得定期回报。这与一般商铺在空间独立性及经营模式上存在明显区别。故产权式商铺权利人在行使所有权时应顾及其他所有权人的合法权益。原告与二被告签订的《委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示,不违反法律、法规强制性规定,应确认为合法有效,双方应依约履行,该合同中甲方承诺在托管经营期限内不得解除本协议、不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋,符合产权式商铺自身特点,具有合理性和可操作性,表明了原告自愿接受对其行使所有权权能进行部分约束的意思,是某某家装公司全体业主为实现共同利益自治行为的体现。
        五、 “举证不能”——原告未列举相关的证据证明对其主张的租金标准,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,原告应当自行承担举证不能的法律后果,故对原告向被告主张租金等诉讼请求不予支持,且庭审已经查明被告某某家装公司已经按照合同约定支付了2017 年度的租金。
( 责编:石凯利   审核:赵阳)
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